比房价上涨更快的将是房租

        房价交易逐渐冻结，人们的注意力逐渐又从房价转移到了房租。因为，对于城里大部分买不起房的人而言，房租在未来上涨的速度将加快。

        从新闻来看，房屋中介的租赁市场在中国内地的前景依然非常广阔。由于限购等等原因，内地的不动产买卖成交量已经明显下跌，预计北京等地成交量下跌高达60%，这势必会影响楼价的涨幅。但是尽管房屋买卖可能增速暂缓，但是随着城市存量房的增多，以及高收入打工者涌入大城市，房屋的租赁市场依然看多。

        根据链家研究院发布的一份报告，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，预计2020年大概是1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年会超过4万亿。可以说，未来十年内的不动产市场规模依然会维持在较高的速度增长，尤其是租房业务增长仍会很快。房屋中介的利润空间，依然非常大。

        在高房价的背景下，租房往往是外来的人们融入城市的开始。根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房问题，其中城镇租赁住房比例达到21%。与此同时，中国城市的现房数量在不断增多，尤其是核心的一线城市，该买房的人前些年都买过了，留下一堆房主和没房的租房客。

        据统计，去年中国租赁市场的规模为1.1万亿元，但仅占房屋交易市场规模的7%，而发达国家该比例在30%到50%。链家研究院认为，未来5到10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，在不远的2020年，市场体量可达到1.6万亿元。也就是说，在这三年左右的时间内房屋租赁市场的总价值至少会增加五千亿元。

        这一部分预计高达五千亿的市场，怎么产生呢？一般来说，要增加交易的总量有两个方法。一个方法是城市里现房租赁总数量的增多，即使提高交易次数。另一个方法是提高交易单价，但交易次数没有明显变化。两个办法都可以增加交易的总价。不过，中国未来三年的房屋租赁市场究竟是依靠那一个办法达到这个所谓的“1.6万亿”的总量呢？

        这个增长量很肯能不会来自房屋的增量。根据社科院发布的蓝皮书，去年一线中国城市家庭的房屋自有率，都达到了70%。这说明一大半以上的在地人口其实本来就有房住，尤其是广州，家庭平均房屋自有率高达90%以上。2016年北京常住人口为2172.9万人，也就是说，如果按照一户三口之家计算，北京的存量房户均超过1套。通过以上数据，可以看出，本地人是人人有房住，家家是业主。加上北京等地中心城区几乎已不再新开发土地，因此能释放给市场的出租房数量，其实数量不会有很大的增长。然而在那些有海量房屋的三线以下城市，供多需少，房子根本租不出理想价格。

        看来，租赁市场房屋纯数量的增长有限，这也就是说，房租单价的增长，其实成为了一种更可能的选择。

        从统计的角度来讲，政府调控房价的目的，其实是要把让房价增速放缓，并将房屋租售比控制在国际认可的“合理范围”。根据一些中国学者的计算，中国的一线城市房屋租售比如果要下降到国际认可的合理区域，那么必然需要房价要下降50%到70%，或者房租提高150%到200%。但我们都知道，房价直接下跌很可能使得中国的经济发生“硬着陆”，政策上不会允许，那么，要想在未来长期的房屋租售比趋向于正常范围，那么可行的方法就只能是房租持续上涨了。这种房地产政策的社会成本，将由大城市的外来租房客负担。

        换句话说，未来房租的增幅很有可能会大于房价的增幅。北上深的外来人口这些年一直在持续流入，但是流入速度在减缓。像上海这些城市，五年来外来人口增加了只有4.9%，深圳较多，为9.86%，但总体而言，都比之前的五年要明显较少，而从今天算起的未来五年，一线城市人口增加速度会进一步放缓。这实际上说明，一线城市在剔除穷人，留下收入较高的人。而高收入人士也能支付得起更高的房租，对于房租涨价，承受力也较强。至于低收入又无房的人士，将被大城市的高房租无情驱赶到周边城市的边缘，乃至赶回三四线城市。在那里，房价便宜，风险巨大。